10月30日晚间，万科A公布2025年三季报。多个方面数据显示，该公司在经营上仍面临阶段性压力。今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，权益净亏损280.2亿元。
公司在各方及大股东支持下全力保障队伍、财务和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。同时，公司销售持续下滑，整体经营形势及资金局面仍较紧张，债务偿还面临较大压力。
亿翰智库分析师认为，未来一段时间，万科仍将承受很多压力，预计其会继续采取多方面措施，注重债务去化及结构优化，提升偿还债务的能力和抗风险能力，以缓解流动性压力，推动企业走向更稳健的发展轨道。万科将继续落实收敛聚焦措施，依据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。除经营和交易创造的现金流外，公司将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定存量融资规模，争取增量流动性机会。
根据财报，第三季度公司营业收入为560.65亿元，同比下降27.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损160.69亿元。对于第三季度归母净利润亏损，万科解释根本原因为开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。报告期内，公司共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计93.68亿元，转回或转销各类减值准备合计17亿元，计提减值准备减少归属于母企业所有者的净利润约83.09亿元。
业绩毛利率仍在低位，某些特定的程度上与过往高地价项目进入结算有关。从第三方监测数据分析来看，万科销售面积排名比销售金额的名次要略微靠前。据中指院数据，今年1-9月，万科销售面积770.5万平方米，位居全国房企销售面积榜单第3位；前9个月，其以1002.9亿元的销售额排在销售榜单第6位。这可能与供货结构、所在区域市场环境及公司销售战术等因素相关。当前行情下，除非是核心城市核心项目，一些项目销售不佳情况下，往往会通过以价换量的方式换取销售业绩，但这样的做法可能会侵蚀利润。
万科之所以采取这样的策略，是因为一定要通过维持一定规模的销售量来维持企业正常运作，并在此基础上完成债务偿还，保持公开市场的信用。截至三季报披露日，万科已完成288.9亿元公开债务的偿还。就怎么样应对后续到期债务压力，万科管理层表示，将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。
在融资端，万科继续获得各类金融机构支持。除股东借款外，今年前三季度合并报表范围内，万科新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。大股东深铁集团已累计向万科提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。
长期来看，公司在投资上将坚持量入为出策略，在拿地时会强调资源的质量，看其能否给公司经营及业务带来持续的改善。发布三季报之前，万科、成都润弘投资联合体以3.16亿元的总价竞得成都郫都区2宗涉宅用地。同一日，万科旗下企业还以2.13亿元的底价获得徐州铜山区一宗地。公司将一方面以更高标准挖掘增量投资机会，另一方面通过资源盘活方式转化一部分土地，以改善现有资源结构和分布。
尽管万科业绩承压、今年供货总量不多，但部分项目仍不乏亮点。今年1-9月，广州理想花地项目销售套数和金额均为广州主城区第一。国庆“黄金周”假期，万科实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标。10月18日，位于上海淮海中路的“高福云境”项目首次开盘，该楼盘25套总价1.3亿元至1.7亿元房源全部售罄，销售额超过全上海该总价段的成交总额。
开源证券分析师指出，目前万科业绩仍承受很多压力，后续应关注该公司资产盘活进展及股东对其的支持。在做好销售与交付基础上，万科通过盘活存量、持续调整业务板块、组织内部展开变革等进行“健体瘦身”。万科管理层坦陈，万科开发业务体量庞大，在近几年快速地发展过程中沉淀了部分难以在短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科尤为重要。
依据各类支持性政策，公司形成了存量盘活的系统性打法。大宗资产交易、出售库存股等即是其中的重要方法。万科下半年将上海金桥一个产业园区项目转让出去，该项目的出售成功有助于其快速实现资金回笼。6月份，万科通过集中竞价交易方式完成所有A股库存股的出售，共回笼资金约4.79亿元。虽然清仓库存股在价格上有所折损，但毕竟为万科快速补充了流动资金，以应对债务到期的压力。
转让冰雪业务板块成为其业务调整的一个组成部分。8月底，万科将旗下冰雪相关业务转予中旅国际，中旅国际联合中旅资本、吉林省旅控集团收购了万科旗下吉林省松花湖国际度假区及北京万冰雪体育有限公司。此外，公司还借助各地土地收储政策盘活存量资源。9月8日，福州高新区官方回应已与万科签订收储协议收回福州高新区150亩地块。该地块是万科在2013年1月竞得，因长期未建，搁置已达12年。
今年前三季度，万科共完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6 亿元，同时积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿元。值得一提的是，万科还在打通经营业务“投、融、管、退”模式闭环，以推动业务得以有效运转。打通经营业务与资金流转这任督两脉，万科主要是通过推进商业、公寓、物流三类REITs；深化与机构投资的人的交易和合作，持续推动Pre-REITs基金扩募；以及加强与政府存量盘活政策相结合，创新资产交易方式等措施来实施。
为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，万科在第三季度还对组织架构进行了变革。主要调整着眼于强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。减少管理层级将缩短决策链条，对资源进行集中管理和统一调度，可提高万科运营效率，加强对市场的敏感度和应对能力。开源证券分析师认为，万科在稳步推进改革化险工作，逐步化解潜在风险，但彻底化解仍需时间。